Wie funktioniert der Immobilienverkauf?
Immobilienverkauf Fragen und Antworten
Die Grundlage eines jeden Immobilienverkaufs ist eine fundierte Wertermittlung. Hierzu wendet man idealerweise alle drei Möglichkeiten zurück und bildet daraus, einem dem Anlass der Immobilienbewertung angemessenen Preis. Als Immobilienmakler in Rosenheim sind wir gut ausgebildet und wissen mit Sach-, Ertrags- und der Vergleichswertermittlung umzugehen.
Welche Bewertungsmethoden wenden wir an
In der Sachwertermittlung wird als erstes der Wert von Grund und Boden ermittelt, hier kann man auf Bodenrichtwerte der Städte oder Gemeinden zurückgreifen. Diese Richtwerte bilden einen Durchschnitt aller verkauften Immobilien, was aber auch bedeutet, dass kleine und große Grundstücke, gute und schlechte Lagen in einen Topf geworfen werden und von daher auch nur als Richtwert herangezogen werden können. Im Anschluss wird der Gebäudewert ermittelt, hier spielen eine Vielzahl von Daten und Fakten eine Rolle, neben m2 und umbauten Raum, Baujahr und Ausstattung, gibt es etliche weitere weiche Faktoren die den Wert einer Immobilie bestimmen. Wichtig, die Grundbuchlage, Eigentumsverhältnisse, etwaige Dienstbarkeiten (z.bsp. Wege- und Leitungsrechte, Erb- und Nießbrauchrechte) oder auch finanzielle Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken.
Die Ertragswertermittlung gestaltet sich etwas einfacher, wie der Name schon sagt, geht es um den Ertrag/ Miete die mit der Immobilie erwirtschaftet wird, insofern Sie das Objekt selbst bewohnen, wird hier ein fiktiver Wert angenommen. Selbstverständlich geht es um den Nettoertrag, Nebenkosten müssen Sie außen vor lassen. Wenn man den Ertrag festgestellt hat, wird dieser mit einem, dem Objekt angemessen Faktor ( dieser Faktor ist individuell und richtet sich nach Lage, Zustand, Alter, anstehende Renovierungen, und vieles mehr) kapitalisiert und Sie erhalten einen Ertragswert. Kurz gesagt, ein Kapitalanleger kauft keine Immobilie, ohne den zu erwartenden Ertrag zu kennen.
Die Vergleichswertermittlung gilt im Immobilienverkauf als Salz in der Suppe, ohne Marktkenntnis wird es hier schwierig. Wissen Sie was Ihr Nachbar für exakt das selbe Haus erzielt hat, dann haben Sie möglicherweise einen Vergleich. Darüberhinaus gibt es natürlich noch weitere Möglichkeiten um einen Überblick über die aktuellen Kaufpreise zu gewinnen. Immobilienportale sind hier ein Beispiel, jedoch nicht fundiert, da es sich nur um eine Momentaufnahme handelt. Ein Immobilienprofi kennt die Marktverhältnisse, weil er seit Jahren die Preise beobachtet und Immobilienvermittlung sein Beruf ist.
Bedarfsanlayse
Sie haben eine Immobilie zu verkaufen, haben es geschafft den maximalen Kaufpreis zu ermitteln und das Objekt in einem der Immobilienportale online zu stellen, jetzt beginnt die Zeit der E-Mail Anfragen und Anrufe.... und diese manchmal zu den verrücktesten Zeiten.
Auf was kommt es an? Wildfremde Menschen besichtigen Ihre Immobilie. Während der Besichtigung werden Sie mit allerhand Fragen konfrontiert, manche stehen schon in Ihrer Beschreibung im Exposé, manche nicht. Sie werden sich Fragen warum besichtigt der Interessent, wenn doch die Immobilie nicht groß genug ist oder ein Zimmer fehlt........die Anzahl der Zimmer stand doch im Exposé!? Sind es Interessenten die sich einfach gerne Immobilien ansehen ohne wirklich kaufen zu wollen? Fragen Sie mal nach, wie lange manche Interessenten auf der Suche sind, Sie werden sich wundern! Fragen Sie mal nach den finanziellen Möglichkeiten, wurde die Finanzierung in der von Ihnen gewünschten Höhe seitens einer Bank bereits bestätigt? Oder nach dem Motto, erstmal anschauen und dann ab zur Bank.... mit Eigenkapital schaut es schlecht aus, aber wird schon klappen!
Nehmen Sie sich die Zeit und sprechen Sie mit Ihren Interessenten, am besten am Telefon vorab, Sie sparen sich viel Zeit und Ärger.
Alle Fragen geklärt, ab zum Notar?
Sie haben einen Käufer für Ihre Immobilie gefunden? Wie geht es weiter, kann der Notar beauftragt werden und wer übernimmt das? Zu allererst, sind Sie sich über den Kaufpreis und den Übergang von Nutzen und Lasten der Immobilie einig? Steht die Finanzierung des Käufers? Wurde eine Finanzierungsbestätigung vorgelegt? Was soll in den Kaufvertrag mit aufgenommen werden, müssen bestehende Lasten gelöscht werden? Sind Grundschulden eingetragen? Wann wird bezahlt, wann bekommt der Käufer seine Schlüssel?
Es gibt Fälle, da wurde ein Kaufvertrag geschlossen und die Finanzierung ist geplatzt, der Notar prüft nicht, ob der Käufer auch eine Finanzierung hinbekommt. Was nun, im Kaufvertrag wurde eine Auflassungsvormerkung eingetragen und das Grundbuch wurde gesperrt, dies bedeutet für den Käufer er könnte nach Aufforderung durch den Notar bezahlen. Nachdem die Finanzierung geplatzt ist, wird es nun ein langer Weg das Grundbuch wieder zu bereinigen, in dieser Zeit ist es Ihnen nicht möglich Ihre Immobilie zu verkaufen, Sie haben wertvolle Zeit, Geld und Nerven verloren.