Immobilie mieten oder vermieten – darauf sollten Sie achten:
Hier wollen wir Ihnen gerne einige Informationen rund um das Thema Immobilienvermietung an die Hand geben, wir wollen Ihnen hier aufzeigen, dass es alles andere alt leicht ist, den richtigen Mieter zu finden. Sicher wollen Sie eine Kapitalanlage die Ihnen keine Probleme bereitet.
Wohnung selbst vermieten?
Eine Wohnung zu vermieten, stellt für den Vermieter nicht selten eine Herausforderung dar. Oftmals kommt es zu mietrechtlichen Streitigkeiten und ein Rechtsanwalt muss eingeschaltet werden. Gründe hierfür sind eine mangelnde Überprüfung des Mieters, Mietverträge die nicht der aktuellen Rechtssprechung entsprechen, Vereinbarungen die nicht schriftlich festgehalten wurden, fehlende und fehlerhafte Übergabeprotokolle. Achten Sie auch auf die korrekte Form der Mietkaution.
Es sind Fehler im formellen Bereich und genau hier gibt es vieles zu beachten. Stellt sich ein Formfehler im Mietvertrag heraus, kann unter Umständen der gesamte Vertrag unwirksam werden. Um solche Formfehler zu vermeiden, gibt es eine Vielzahl von Mustermietverträgen, nur auch diese sind oft veraltet und nicht von einem Fachmann verfasst.
Im Folgenden zählen wir einige Punkte auf, die Sie als Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrags beachten sollten.
Die Auswahl der Mieter sollte mit Bedacht erfolgen. Es stellt sich zunächst die Frage, wer in das Haus einziehen soll. Haben Sie zum Beispiel eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit jungen Bewohnern, sollten Sie darauf achten, dass die neuen Mieter zu den anderen Mietern, in diesem Fall vor allem Familien mit Kindern, gut passen. Immerhin vertragen sich Jung und Alt bisweilen nur bedingt. Wohnt überwiegend die eine Gruppe im Haus, könnte es mit Mietern aus der anderen Gruppe Probleme geben. Streitigkeiten um Zimmerlautstärke, einen anderen Lebensrhythmus und dergleichen führen schnell zu Komplikationen. Grundsätzlich dürfen Sie aber niemanden ablehnen, weil er zu einer anderen Gruppe oder Religion gehört oder weil er Kinder hat.
Jeder in Ihrem Mietvertrag aufgeführte "Mieter" sollte den Vertrag auch eigenhändig unterschreiben. Falls Sie Ihre Wohnung an mehrere Personen vermieten, sollte jede Partei auf dem Mietvertrag eine Unterschrift unter den Vertrag setzen. Mehrere Mieter bedeutet auch mehr Sicherheit und Vorsicht im Schadensfall oder wenn die Miete nicht bezahlt wird können Sie nur diejenigen Personen haftend machen, die den Mietvertrag auch unterzeichnet haben. Eine Bonitätsprüfung des neuen Mieters gehört mit dazu. Denn es wäre fatal, wenn Sie Ihre Miete nicht erhalten würden. Doch beachten Sie die gesetzlichen Regelungen dazu.
Und sollte eine der Mietparteien ausziehen wollen und damit aus dem Mietvertrag ausscheiden, prüfen Sie erneut die Bonität des verbleibenden Mieters. Sollte diese nicht ausreichend sein, können Sie das ausscheiden aus dem Vertrag verweigern.
Immer wieder kommt es vor, dass fehlerhafte Mietverträge erstellt werden. Das Ergebnis: Oftmals sind darin dann illegale Klauseln enthalten und der Vertrag verliert seine Gültigkeit. Unwirksam sind nach Angaben des Mieterschutzbundes e.V. etwa Klauseln im Mietvertrag, wonach der Mieter beim Auszug die Wohnung komplett weiß streichen muss (BGH VIII ZR 198/10). Der Vermieter darf den Richtern zufolge zwar Vorgaben machen, die Farbe weiß allein schränke den Mieter aber zu sehr ein. Auch Türen und Fenster müssen Sie nicht von außen streichen (VIII ZR 210/08), Tapeten beim Auszug entfernen ist ebenfalls hinfällig (VIII ZR 152/05).
Gehen Sie also auf Nummer sicher und verwenden Sie Mustermietverträge vom Haus und Grundbesitzerverein. In der Regel sind Mietverträge unbefristet. Sie können vom Mieter unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Der befristete oder auch Zeitmietvertrag stellt eher die Ausnahme dar.
Wir empfehlen Ihnen im Mietvertrag alle gemieteten Räume aufzuführen und genau zu definieren, was der Mieter mit Ihrer Wohnung alles tun kann: Darf er beispielsweise selbst Umbauarbeiten vornehmen oder ist dies nur mit Ihrer Erlaubnis möglich? Wenn ein Hof oder Garten besteht: Inwiefern darf der Mieter diesen mitbenutzen? Wer übernimmt den Winterdienst? Was geschieht mit einer Kaution, die der Mieter bei Vertragsabschluss hinterlegt – welche Anlagesicherheiten haben Sie abgesprochen?
Auf was sollten Sie beim anmieten einer Wohnung achten
Der Vermieter will Ihre Verdienstsituation überprüfen anhand von Einkommensnachweisen oder direkt durch Kontaktaufnahme zu Ihrem Arbeitgeber
Lernen Sie die gängigsten Motive der Vermieter kennen
Ihr zukünftiger Vermieter wünscht sich in der Regel:
- eine gesicherte Mietzahlung,
- möglichst keine kurzfristigen Mieterwechsel,
- dass sein Eigentum keinen Schaden nimmt,
- dass er einen sympathischen Mieter findet,
- dass der Mieter sich an die Hausordnung hält, also keinen Ärger macht.
Hat ein Vermieter einmal eine schlechte Erfahrung mit einem Mieter gemacht, neigt er vielleicht dazu, bestimmte Bewerber von vorneherein nicht zu akzeptieren. Dies spielt insbesondere bei Privatanbietern eine Rolle.
Vermieter von Wohnungsbaugesellschaften neigen eher dazu, rein sachlich zu entscheiden und senden Ihnen zunächst einen Bewerbungsbogen zu, den Sie dann ausfüllen sollen. Seien Sie also darauf vorbereitet.
Halten Sie eine Kopie Ihres Arbeitsvertrages bereit und/oder die Tel.-Nr. von der Personalabeilung. Ihres Unternehmens oder von Ihrem Chef und informieren Sie Ihren Arbeitgeber vorab über Ihre Wohnungssuche und über mögliche Anrufe von zukünftigen Vermietern. der Vermieter will wissen, wo Sie zur Zeit noch wohnen und wer Ihr Vermieter ist, um von Ihrem jetzigen Vermieter zu erfahren, ob Sie die Miete bezahlt haben bzw. ob Mietschulden bestehen
Sofern Ihr jetziger Vermieter noch nichts von Ihren Umzugsabsichten weiß, sollten Sie ihren jetzigen Vermieter vor Weitergabe seiner Kontaktnummern an den neuen potentiellen Vermieter informieren und ihm Ihre Umzugsabsichten mitteilen. Fragen Sie Ihren Vermieter, wann Ihr möglicher neuer Vermieter ihn kontaktieren kann und ob Sie seine Telefonnummer oder Emailadresse an den möglichen neuen Vermieter weitergeben dürfen.
Alternativ:
Lassen Sie sich von Ihrem jetzigen Vermieter schriftlich bestätigen, dass Sie Ihre Miete stets korrekt bezahlt haben. Diese Mietschuldenfreiheitsbescheinigung können Sie dann problemlos kurzfristig dem neuen potentiellen Vermieter zukommen lassen.
und Sie Ihre Miete per Lastschriftverfahren oder per Dauerauftrag bezahlt haben, können Sie auch Kopien dieser Aufträge dem neuen Vermieter vorlegen. Gegebenenfalls bestätigt Ihnen Ihre Hausbank auch, in welchem Zeitraum welche Summen abgebucht wurden.
Sofern Sie kein Inländer sind, will der Vermieter Ihren Pass sehen oder eine Aufenthaltsgenehmigung (diese Unterlagen sollten Sie dann möglichst aktuell zur Einsicht bereithalten), der Vermieter stellt Ihnen ggf. persönliche Fragen nach Ihrer Herkunft, warum Sie umziehen, was Sie beruflich vorhaben, um Sie möglicherweise besser kennen zu lernen (häufig bei Privatanbietern üblich, insbesondere, wenn diese im gleichen Haus wohnen).
Wenn Sie die angebotene Wohnung haben wollen: Antworten Sie hier wahrheitsgemäß. (Wenn Sie die Wohnung nicht wollen, aber noch nicht sicher sind, ob Sie eine bessere Wohnung für sich finden werden, rate ich Ihnen zum Ausdruck zu bringen, dass Sie im jetzigen Stadium noch weitere Angebote prüfen wollen und daher diese Frage erst beantworten wollen, wenn Sie sich für diese Wohnung entschieden haben)
Sind Ihnen die Fragen zu neugierig, können Sie auch eine freundliche Gegenfrage stellen, z.B. warum es für den Vermieter wichtig ist, diesen Punkt zu wissen. So können auch Sie die Absichten des Vermieters besser kennen lernen. Ist Ihnen eine Frage zunächst unangenehm oder zu neugierig, z.B. nach Ihrem Einkommen oder dem Einkommen Ihrer Eltern dann rate ich Ihnen, hier freundlich und ausweichend zu antworten, etwa indem Sie auf Ihre berufliche Stellung verweisen, oder auf die berufliche Stellung eines möglicherweise für die Mietsicherheit bürgenden Elternteils oder Sie nennen einen zutreffenden Bereich innerhalb dessen Ihr Einkommen liegt.
Halten Sie die entsprechenden Nachweise in aktueller Form bereit.
Sofern Ihnen eine angebotene Wohnung gefällt, macht es einen guten Eindruck, wenn Sie dem Vermieter anbieten, Einkommensnachweise oder Arbeitsverträge gleich einzusehen.